Október 23-án hatályba lépett az a rendelet, amely országosan nyilvános nyilvántartásba tereli a közös képviselőket és az internetre teszi a társasházak éves beszámolóit. Az új rendszer megmutathatja, ki rendelkezik a ház pénzével, de önmagában még nem bizonyítja, hogy jól is gazdálkodik vele.
A közös képviselő sajátos szereplője a magyar mindennapoknak. Hivatalosan megbízott tisztségviselő, a lakók szemében azonban egyszerre gondnok, pénzügyminiszter, építésügyi referens, kintlévőség-kezelő és villámhárító. Ő intézi a beázó tetőt, a döglődő liftet, a biztosítási ügyeket, a közös költség behajtását és azt a felújítást is, amelyről a lakók fele úgy gondolja, drága, a másik fele pedig azt, hogy tíz éve késik.
Egy nagyobb társasházban évente több tíz- vagy akár több százmillió forint haladhat át ezen a rendszeren. A tulajdonosok mégsem mindig tudják biztosan, meddig szól a közös képviselő megbízatása, ki írhat alá a ház nevében, hol van az éves beszámoló és pontosan mennyibe került az a liftfelújítás, amely után a lift valamiért továbbra is úgy indul el, mintha minden emeleten elgondolkodna az élet értelmén.
Ezen próbál változtatni az október 23-án hatályba lépett új szabályozás. A közös képviselőket és az intézőbizottságok elnökeit be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, az elfogadott éves beszámolókat pedig országosan hozzáférhetővé kell tenni.
Ez első látásra földhivatali adminisztráció. Közelről azonban a társasházi pénzügyek régóta esedékes üvegfalának első darabja.
A háznak is lesz ellenőrizhető képviselője
A 283/2026. kormányrendelet szerint az újonnan megválasztott közös képviselőnek vagy intézőbizottsági elnöknek a megválasztásától számított 15 napon belül kell kérnie tisztsége bejegyzését. A kérelmet jogi képviselő útján kell benyújtani, mellékelve a Közgyűlési Határozatok Könyvének ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett kivonatát.
A határozatnak a képviselő és a társasház azonosító adatain túl tartalmaznia kell a tisztség kezdetét, határozott idő esetén a végét, a megválasztás elfogadását, valamint a közgyűlés feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulását a bejegyzéshez. A leköszönő képviselőnek öt napon belül át kell adnia az eljáráshoz szükséges iratokat az utódjának. A rendelet teljes szövege itt olvasható.
A változás lényege egyszerű. Egy banknak, szolgáltatónak, hatóságnak vagy szerződő vállalkozásnak többé nem kell régi jegyzőkönyvek és vitatott megbízási szerződések között nyomoznia azért, hogy megtudja, ki jogosult a ház nevében eljárni. A társasház ebből a szempontból közelebb kerül egy rendesen nyilvántartott szervezethez.
Ez azért is fontos, mert egy képviselőváltás gyakran éppen akkor válik kaotikussá, amikor már eleve vita van a pénzügyekről. A régi képviselő szerint még él a megbízatása, az új szerint már ő rendelkezhet a bankszámla felett, a lakók pedig közben tanácstalanul állnak a két fél között. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés ezt a bizonytalanságot jelentősen csökkentheti.
Kilenc nappal a határidő előtt érkeztek meg a részletek
A szabályozás gyenge pontja az időzítés. A közös képviselők nyilvántartásba vételének október 31-i határa régóta ismert volt, a részletes végrehajtási rendelet azonban csak október 22-én jelent meg és másnap már hatályba is lépett.
A korábban megválasztott, de még nem regisztrált tisztségviselőknek a rendelet hatálybalépésétől számított 15 napon belül kell benyújtaniuk kérelmüket. Ez azonban nem azonos az október 31-i képviseleti határidő általános meghosszabbításával. Előállhat olyan átmeneti helyzet, amelyben a kérelem benyújtási határideje még nem járt le, a bejegyzés nélküli közös képviselő viszont novembertől már nem intézheti teljes jogkörrel a társasház ügyeit.
Ilyenkor az első bejegyzésig a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában pedig a tulajdonostársak által megbízott tulajdonos látja el az átmeneti ügyintézést és képviseletet. Ez működőképes jogi mentőöv, de a gyakorlatban érdekes helyzeteket teremthet, a bankszámlához, folyamatban lévő felújításhoz vagy sürgős kárrendezéshez nem elegendő, ha valaki a lépcsőházban határozottan kijelenti, hogy akkor mostantól ő intézi.
A későn kiadott részletszabályok miatt az is előfordulhat, hogy a régi közgyűlési határozat nem tartalmaz minden szükséges adatot és nyilatkozatot. A rendelet ilyen esetben újabb közgyűlést követelhet meg. A társasházi szakma ezért joggal figyelmeztetett arra, hogy a felkészülési idő rendkívül szűk volt.
A jogalkotó tehát hosszú időn át készítette elő az átláthatóságot, majd a célegyenesben futóversenyt rendezett belőle.
Az éves beszámoló is kikerül az internetre
A változás legfontosabb eleme talán nem is a közös képviselő neve, hanem a társasház gazdálkodásának nyilvánossága.
Az elfogadott számviteli beszámolót a közgyűlés után 15 napon belül be kell nyújtani az ingatlanügyi hatósághoz. A társasházi törvény alapján az állami szerv honlapján korlátozásmentesen hozzáférhetővé kell tenni a tisztségviselők meghatározott adatait, a társasház nevét, címét, helyrajzi számát, valamint magukat a számviteli beszámolókat is. A társasházi törvény vonatkozó rendelkezései tehát jóval túlmutatnak egy egyszerű névjegyzéken.
Ez már valódi változás lehet. A tulajdonos megnézheti, hogyan alakultak a ház bevételei és kiadásai, mennyi pénz ment karbantartásra, felújításra, biztosításra vagy követelésbehajtásra. Egy lakásvásárló még a szerződés aláírása előtt képet kaphat arról, hogy az épületnek van-e tartaléka, mekkora kötelezettségeket görget maga előtt, és várható-e hamarosan rendkívüli befizetés.
A nyilvánosság összehasonlítást is lehetővé tesz.
Láthatóvá válhat, ha két hasonló méretű ház liftkarbantartása, takarítása vagy biztosítása között indokolatlanul nagy különbség van. Feltérképezhető, hogy ugyanaz a társasházkezelő hány épületet irányít, milyen gazdálkodási eredményekkel és megjelennek-e visszatérően ugyanazok a kivitelezők.
A lakók eddig gyakran csak a közgyűlés évente egyszer kiosztott papírjaiból próbálták megérteni a pénzügyeket. A jövőben országos adatokból akár társasházi ár-összehasonlítás is készülhet. Kiderülhet, mi számít reális takarítási, biztosítási vagy liftüzemeltetési költségnek, és hol kezd különös illata lenni a számlának.
Az üvegfal nem egyenlő a könyvvizsgálattal
Az új rendszer jelentős előrelépés, de nem szabad többet belelátni annál, amit valóban tud. A nyilvántartás igazolhatja, hogy ki a közös képviselő és azt is, hogy benyújtották a beszámolót. Azt azonban nem bizonyítja, hogy a beszámoló minden tétele helyes, a kivitelező kiválasztása tisztességes, az elvégzett munka megfelelő, vagy az ár nem tartalmaz indokolatlan többletet.
Egy hibás vagy kozmetikázott beszámoló attól még nem válik igazzá, hogy felkerül az internetre. Legfeljebb több embernek nyílik lehetősége észrevenni, hogy valami nem stimmel.
A valódi ellenőrzés továbbra is a tulajdonosok, a számvizsgáló bizottság és bizonyos méret felett a gazdasági ellenőrzést segítő szakember feladata. A társasházi törvény szerint a számvizsgáló bizottság havonta ellenőrizheti a pénzforgalmat, véleményezi az éves elszámolást és a következő évi költségvetést. Húszmillió forintot meghaladó éves pénzforgalom vagy ötvennél több külön tulajdon esetén főszabály szerint számviteli szakember bevonására is szükség lehet.
A nyilvánosság tehát nem helyettesíti a tulajdonosi figyelmet. Csak végre ad hozzá használható lámpát.
Mennyibe kerül mindez?
A közös képviselő bejegyzésére irányuló földhivatali eljárásnál nem kell a szokásos ingatlan-nyilvántartási díjat megfizetni, az ügyvédi közreműködés azonban kötelező, és annak piaci munkadíja a társasházat terheli.
A költség házanként, az iratok rendezettségétől és a szükséges jogi munkától függően változhat. Ha a közgyűlési határozatok hiányosak, a megbízatás kezdete bizonytalan, vagy újabb közgyűlést kell tartani, a tényleges kiadás természetesen magasabb lehet.
Jogos a kérdés, miért kell a lakóközösségnek fizetnie egy kötelező állami nyilvántartásba vétel jogi előkészítéséért. Ugyanakkor egy nagyobb társasház költségvetésében az egyszeri ügyvédi díj eltörpülhet ahhoz a kárhoz képest, amelyet egy vitatott képviseleti jog, rendezetlen iratátadás vagy átláthatatlan gazdálkodás okozhat.
Mit ellenőrizzen most a tulajdonos?
A lakóknak nem kell személyesen a földhivatalba rohanniuk, érdemes azonban öt kérdést feltenniük:
kezdeményezték-e a közös képviselő bejegyzését;
megfelelő-e a megválasztásáról szóló közgyűlési határozat;
ki jár el a ház nevében, ha a bejegyzés még nem történt meg;
elfogadták és benyújtották-e az éves beszámolót;
hozzáférnek-e a tulajdonosok a szerződésekhez, számlákhoz és bankszámlakivonatokhoz?
A jegyzők 2027-től rendszeres adatszolgáltatás alapján ellenőrzik a nyilvántartást. Ha nincs bejegyzett tisztségviselő, vagy a beszámoló benyújtása tartósan elmarad, törvényességi felügyeleti eljárás indulhat. Az első átfogó ellenőrzésnél 2027. január 31. lesz fontos választóvonal.
Nem lesz automatikusan rend, de nehezebb lesz elbújni
Az új rendszer nem számolja fel egy csapásra a társasházi visszaéléseket. Nem választ olcsóbb kivitelezőt, nem javítja meg a liftet, és nem veszi rá a földszinti lakót, hogy lelkesedjen a tetőfelújításért.
Valami azonban lényegesen megváltozhat. Eddig sok társasház gazdálkodása néhány irattartóban, egy számítógépen és a közös képviselő személyes tekintélyén nyugodott. Mostantól ellenőrizhetőbbé válik, ki jogosult eljárni, meddig tart a megbízatása, és milyen pénzügyi beszámolót fogadott el a ház.
A pénzügyi vadnyugat végét önmagában még nem hirdethetjük ki. De legalább kitették az első útjelző táblát, és mostantól jóval nehezebb lesz azt mondani, hogy senki sem tudta, ki kezeli a kasszát.
