Október 5-én még nem született döntés az uniós lakhatási szabályokról, a valódi jogalkotási folyamat azonban már megkezdődött. Az Európai Bizottság tervezete nem általános Airbnb-tilalmat alkotna, hanem jogi keretet teremtene ahhoz, hogy a lakhatási válsággal küzdő városok korlátozhassák a rövid távú lakáskiadást. Budapest belső kerületeiben ez komoly átrendeződést indíthat el, a Balatonnál azonban egészen más következményekkel járna.
Van az a pont, amikor egy lakás már nem egészen lakás. Van benne ágy, konyha, fürdőszoba, esetleg muskátli az ablakban, csak éppen senki nem lakik benne. Hétfőn egy német pár húzza maga után a bőröndjét, szerdán egy brit legénybúcsú keresi a kulcsszéfet, pénteken pedig már egy másik ország turistája próbálja megfejteni a társasházi kaputelefont.
A tulajdonos szemszögéből természetesen ez befektetés. A turista számára szállás. A szomszédnak időnként zajforrás. Az albérletet kereső fiatalnak viszont egy újabb lakás, amely ugyan ott van a városban, még sincs jelen a lakáspiacon.
Ebbe a különös négyszögbe készül belépni az Európai Unió.
Csakhogy az október 5-i dátum körül rögtön el kell oszlatni egy félreértést. Az Európai Parlament aznap nem fogadott el Airbnb-tilalmat, és nem született közvetlenül alkalmazandó új szabály sem. Az úgynevezett Affordable Housing Acthez kapcsolódó parlamenti állásfoglalás eljárási lapján október 5. csak tervezett plenáris időpontként szerepelt.
Az ügy hivatalos státusza továbbra is az, hogy plenáris vitára és szavazásra vár. A tényleges rendelettervezet viszont már megérkezett az Európai Parlamenthez. A Bizottság szeptember 9-én nyújtotta be, jelenleg a parlamenti előkészítő szakaszban van. Vagyis a politikai rajtpisztoly eldördült, de a szabály megalkotása még messze van a célvonaltól.
Nem Brüsszel mondaná meg, hol lehet lakást kiadni
A készülő uniós szabályozás lényegét politikai nyelvezetben könnyű félrefordítani. Nem arról van szó, hogy Brüsszel bezárná az Airbnb-lakásokat, vagy megszabná, hány éjszakára adhatja ki valaki a tulajdonát.
Az Európai Bizottság közös keretet hozna létre azoknak a térségeknek az azonosítására, amelyekben a lakhatási kínálat tartósan nem képes követni a helyi szükségleteket. A beavatkozásról továbbra is a tagállamok, a városok vagy más illetékes hatóságok döntenének. Az uniós rendelet tulajdonképpen mércét és korlátot adna a kezükbe. A korlátozásnak bizonyítékokon kell alapulnia, szükségesnek, arányosnak és területileg célzottnak kell lennie.
A tervezet szerint a hatóságnak azt is igazolnia kellene, hogy a rövid távú lakáskiadás legalább három éve érdemben rontja a lakhatás elérhetőségét vagy megfizethetőségét és enyhébb intézkedéssel nem lehetne ugyanazt az eredményt elérni.
Vizsgálni kellene a kiadás gyakoriságát, nagyságrendjét és üzletszerű jellegét is. Az alkalomszerűen kiadott saját otthon és a gyakorlatilag apartmanházzá alakított lakásállomány tehát nem feltétlenül kerülne azonos elbírálás alá.
Brüsszel nem lakatot adna a döntéshozók kezébe, hanem vonalzót. A magyar önkormányzatok korlátozhatnának, de többé nem lenne elegendő annyit mondaniuk, hogy „túl sok lett a turista”. Adatokkal kellene bizonyítaniuk, hogy a turisztikai kiadás valóban lakásokat von el a helyiektől.
Budapest már az uniós rendelet előtt kísérleti tereppé vált
A fővárosban nem elméleti vitáról beszélünk. Budapesten 2025 eleje óta 2026 végéig nem vehető nyilvántartásba új magán- vagy egyéb szálláshely rövid távú kiadás céljából. Terézváros ennél is tovább ment, 2026. január 1-jétől évente nulla napban határozta meg a magán- és egyéb szálláshelyek ilyen hasznosítását. A Kúria a rendelettel szembeni jogi kifogást elutasította, így a tilalom hatályba lépett.
A Magyar Nemzeti Bank 2024-es lakáspiaci jelentése még mintegy 15 ezer rövid távú kiadásra kínált budapesti lakással számolt.
Ez önmagában nem jelenti azt, hogy ugyanennyi otthon vissza is térne az albérletpiacra egy szigorítás után. A lakás tulajdonosa eladhatja az ingatlant, üresen tarthatja, középtávra adhatja ki, vagy megpróbálhatja más jogcímen hasznosítani. A turisztikai férőhelyből nem egyetlen hatósági mozdulattal lesz megfizethető albérlet.
A változás ezért valószínűleg nem egész Budapest átlagáraiban jelenne meg először, hanem néhány belső kerület egyes utcáiban. Több hosszú távra kiadó lakás, kisebb befektetői hozam, alacsonyabb turisztikai felár és kevésbé gyors bérlőváltás következhet. Ezzel párhuzamosan nőhet a szállodák iránti kereslet, emelkedhetnek a szobaárak, és veszteséget szenvedhetnek azok a takarítók, karbantartók, lakáskezelők és kisebb szolgáltatók, akik erre a piacra építették a megélhetésüket.
Az Airbnb korlátozásának tehát nincs egyetlen győztese és egyetlen vesztese. Van viszont egy eddig eltakart kérdése: egy lakhatási válsággal küzdő városban meddig kezelhető kizárólag magánbefektetésként az a lakásállomány, amelyből a helyi lakosság otthont keresne?
A Balaton egészen más történet
A fővárosi receptet veszélyes lenne automatikusan alkalmazni a Balaton térségére. Budapest belső kerületeiben sok turisztikai lakás alkalmas lehetne egész éves albérletnek. Egy nyaralóövezetben azonban a rövid távú kiadás megszüntetése nem feltétlenül teremt otthont a helyi családoknak.
A balatoni ingatlanok jelentős része második otthon, szezonális nyaraló vagy csak részben téliesített épület. Ha egy ilyen házat nem lehet turistáknak kiadni, attól még nem biztos, hogy pedagógus, ápoló vagy vendéglátásban dolgozó család költözik be. Könnyen lehet, hogy egyszerűen zárva marad szeptembertől májusig.
Éppen ezért fontos, hogy az uniós tervezet nemcsak a rövid távú kiadással, hanem a második otthonok és a tartósan üresen álló lakások hatásával is foglalkozik. A Balaton körül nem egyetlen országos tilalom, hanem településenként eltérő térkép rajzolódhat ki. Más problémája van Siófoknak, más Balatonfürednek és megint más egy olyan kisebb településnek, amelynek gazdasága néhány nyári hét bevételétől függ.
A Wekerle-program nélkül ez csak a hiány újraosztása
Itt kapcsolódik össze az európai szabályozás a Wekerle Lakásépítési Programmal. A magyar kormányprogram megfizethető bérlakások, kollégiumok, szolgálati és intézményi lakások létrehozását, valamint egy állami lakásügynökség koncepciójának kidolgozását irányozta elő. A részletes pénzügyi és szabályozási rendszer azonban még kialakítás alatt áll.
A két ügy valójában ugyanannak az ollónak a két szára. Az Airbnb-szabályozás a már létező lakásállomány felhasználását változtathatja meg; a Wekerle-programnak pedig új kínálatot kellene teremtenie. Ha csak korlátozás van, akkor a politika legfeljebb újraosztja a hiányt. Ha csak építkezés van, miközben a legkeresettebb városrészek lakásai egyre nagyobb arányban turisztikai termékké válnak, akkor az állam drága versenyt fut saját ingatlanpiacával.
A valódi fordulat akkor következhetne be, ha a kettő összeérne. Pontos helyi adatok, célzott korlátozás, kiszámítható átmenet, valamint új bérlakások és dolgozói otthonok építése.
Az Európai Unió tehát nem fogja egyetlen rendelettel lejjebb vinni a budapesti albérletárakat és nem fogja turistáktól visszafoglalni a Balatont. Arra viszont kötelezheti a döntéshozókat, hogy végre számszerűen mondják meg, hogy hol, milyen mértékben és kinek a kárára vált a lakás otthonból szálláshellyé.
A következő nagy vita így már nem arról szól majd, hogy Brüsszel elveszi-e a tulajdonosok lakását. Hanem arról, hogy Budapest és a balatoni települések mit kezdenek azzal a felelősséggel, ha többé nem mondhatják ki, hogy nincs eszközük beavatkozni.
