Még mindig drágák a lakáshitelek

Nagy Márton: Az árverseny előfeltétele az összehasonlíthatóság (Fotó: Nagy Balázs)

- Évek óta szorgalmazza az MNB a vállalati hitelezés felfutását. Milyen eredményeket tudnak felmutatni ezen a téren?

- Az elmúlt négy évben a jegybank a vállalati, azon belül is a kis- és középvállalkozások (kkv) hitelpiacára fókuszált. Tavaly már a teljes vállalati hitelpiacon megtörtént a fordulat, hiszen a hitelállomány 4,4 százalékkal emelkedett, míg a kkv-hitelek esetén a növekmény megközelítette a tizenkét százalékot. Ebben jelentős szerepe volt az MNB hitelprogramjainak. Az NHP kivezetésével a kkv-piaci hitelezés helyreáll, és az öt-tíz százalék közötti éves növekedés a következő években is fennmaradhat.

– Ezek szerint „meggyógyult” a vállalati hitelpiac. Mik a további terveik?

– Most már a háztartási hitelezésre, ezen belül is a lakáshitelek piacára fókuszálunk. Az elmúlt két évben jelentősen javultak a lakáshoz jutás feltételei. A bérek és a foglalkoztatottság, így a lakosság vagyona emelkedett, miközben a hitelkamatok történelmileg alacsony szintre csökkentek, a lakásárak országosan pedig csak mérsékelten növekedtek. Ebből adódóan a lakáshitelezésben dinamikus emelkedésre számítunk a következő években, idén a hitelállomány egy százalék felett emelkedhet, jövőre pedig már öt százalék felett lehet a bővülés. A múlt hagyatékát kezeltük, a devizahitelek elszámolása és átváltása megtörtént. Most már forintalapon épül fel egy „friss” lakáshitelpiac, amelynek egészséges szerkezetűnek kell lennie.

– A magyar háztartások nagyon megégették magukat a devizahitelekkel. Újból adósságba kerülni sokaknak kockázatos!

– Az egészséges szerkezetű lakáshitelek fennmaradását segítik az adósságfékszabályok, a minimális önrész vagy a minimum jövedelemarányos törlesztőrészlet elvárása. Emellett a kamatok jövőbeli emelkedésének kockázatát kezeli, hogy a lakosság egyre nagyobb arányban a három-öt-tíz éves kamatfixálású, maximum harmincéves futamidejű lakáshitel-konstrukciókat választja. Ugyanakkor a hitelek ára még mindig magas, a lakáshitelek piacán az árverseny nem elégséges.

– Ezt nem mondja komolyan! Mással sem találkozik az ember, csak reklámokkal és kedvező konstrukciókkal!

– Sok esetben a verseny fő eszköze a kockázatosabb ügyfelek hitelezése, a reklámköltségek emelése vagy a lakosság könnyebb elérhetősége, például ügynökök bekapcsolása a hitelek közvetítésébe. Ugyanakkor a hitelhez jutás legfontosabb paramétere a fogyasztó számára mégiscsak a teljes hiteldíjmutató (THM), azaz a hitel költsége, ami nagyban befolyásolja, hogy a jövedelmünk mekkora részét kell a hitel törlesztésére fordítani. A bankok azonban sok esetben jövedelmezőségi okok miatt kerülik a kamatversenyt. Ez a helyzet a magyar bankpiacon is, sajnos nálunk nincs elégséges árverseny.

– De hát az elmúlt években jelentősen csökkentek a hitelkamatok, ennek ellenére nincs árverseny?

– Az új lakáshitelek teljes hitelköltsége 2012-ben még tizenkét százalék körül alakult, ma pedig öt-hat százalék körüli. A teljes hitelköltség felbontható egy referenciakamatra és egy kamatfelárra. A referenciakamat főként a jegybank monetáris politikájától függ. Az MNB Monetáris Tanácsa a vizsgált periódusban 610 bázisponttal 0,9 százalékra csökkentette az irányadó kamatot, illetve a BUBOR (bankközi kamatláb) majdnem 700 bázisponttal lett alacsonyabb, 0,25 százalékra mérséklődve. Vagyis a hitelkamatok a referenciakamatokkal együtt mozogtak, a referenciához – amely rövid futamidejű hitelek esetében a BUBOR, hosszabb futamidejű hitelek esetében az éven túli állampapírpiaci hozamgörbe – képest 500 bázispontos felár az elmúlt öt évben szinte nem változott. A hitelkamatok csökkenése a kamatfelárak változatlansága mellett ment végbe. A kamatfelár időbeli változatlansága mellett a másik nagy probléma, hogy szintjében ez a felár a kelet-közép-európai országokhoz képest is 200 bázisponttal magasabb. Egy magyar háztartásnak tehát sokkal drágább egy lakáshitelt felvenni, mint mondjuk a szomszédainknál.

– Álljunk meg egy pillanatra, mit jelent ez egy átlagos család törlesztési tételére nézve?

– Ha ezt lefordítjuk egy átlagos háztartás részére, akkor havi tízezer forinttal többe kerül egy lakáshitel itthon, mint a környező országokban. Ez nemzetgazdasági szinten pedig havonta mintegy négymilliárd forintos különbséget jelent a teljes hitelállományra kivetítve.

– Milyen következtetést von le ebből a jegybank?

– A nemzetközi összehasonlításból látszik, hogy Magyarországon kiugróan magasak a bankok által alkalmazott lakáshitelfelárak. Eközben a bankok közötti ajánlatok sok esetben akár 200 bázisponttal is eltérnek. Véleményünk szerint ez három fő okra vezethető vissza. Egyrészt a lakáshiteltermékek nehezen vagy egyáltalán nem összehasonlíthatóak. Másrészt a bankváltásnak igen jelentős adminisztrációs és pénzbeli költsége van. Harmadrészt pedig a magyar bankrendszer nemzetközi összehasonlításban alacsony hatékonysággal működik.

– Sokszor az ügyfelek a drágább hitelterméket választják, de miért van ez így?

– A banki termékek nem összehasonlíthatóak. Sok esetben termékkapcsolás jelenik meg ezeknél a kölcsönöknél, például folyószámlához vagy bankkártyához kapcsolják a hitelt. A konstrukció ebből fakadóan az ügyfél számára nagyon nehezen vagy egyáltalán nem átlátható. Emellett számos ügyfél nem veszi a fáradságot, hogy több bank ajánlatát is megnézze, és egymás mellé tegye azokat. Bár egyre több termék-összehasonlító oldal működik, ezek az ajánlatok nem kötelező érvényűek, így az ügyfél többnyire a bankfiókban szembesül azzal, hogy a tényleges ajánlat jóval előnytelenebb. A bankok pedig sokszor nem érdekeltek abban, hogy segítsék az ügyfelek eligazodását. Ezekből fakadóan olyan torzulást figyelhetünk meg a hitelpiacon, amit mindenképpen kezelni kell. Az állam otthonteremtési programja sokat segíthet a családok hitelköltségeinek csökkentésében, ugyanakkor csak egy versengő bankrendszer képes a kamatfelárak tartós, minden ügyfelet érintő letörésére.

– Hogyan tudják a problémát kezelni?

– Úgy, hogy a lakáshiteltermékeket összehasonlíthatóvá kell tenni, ez az előfeltétele az árverseny kialakulásának. El kell érni, hogy a termékek csak a hitelkamatokban térjenek el egymástól, a többi paraméter a lehető legsztenderdebb legyen. Ez természetesen igaz a csok keretében nyújtott hiteltermékek összehasonlíthatóságára is.

– Nézzük a bankváltást!

– Ha már az ügyfél felvett egy hitelt, a futamidő alatt is jöhet egy jobb ajánlat. Gépjármű-biztosítás vagy mobiltelefon-előfizetés esetén már egy nap alatt is könnyen tudunk szolgáltatót váltani. Ezzel szemben a bankváltás Magyarországon olyannyira nem jellemző, hogy a lakáshitel-állomány kevesebb, mint egy százalékát érinti. Hogy miért nem jellemző? Azért, mert a lakáshitel kiváltása hosszadalmas, átlagosan egy-másfél hónapos procedúra. Emellett drága is, az átlagos költség két-háromszázezer forint. Ez nemzetközi összehasonlításban is kiugróan magas, a környező országokban jellemzően feleennyibe kerül. Vagyis másfél hónapos utánajárás és több százezer forintos kiadás nem éppen motiváló tényező.

– Elég soknak tűnik a kölcsön kiváltásához szükséges két-háromszázezer forint. Milyen díjakból tevődik össze?

– Egy ötmillió forintos hitel kiváltása esetén az előtörlesztési díj hetvenötezer forint, amelyhez hozzáadódik az ötvenötezer forintos közjegyzői díj, az ötvenezer forintos folyósítási díj, az értékbecslés harmincezer forintos díja, továbbá a húszezer forintnyi földhivatali díj. Hozzátenném, míg Magyarországon az előtörlesztési díj a hitel maximum 1,5 százaléka, addig a környező országokban maximum egy százalék. A legalább öt költségelem kifizetése mellett a szükséges dokumentumokat is be kell szerezni. Ezek mind-mind nehezítik az ügyfél bankváltás melletti döntését. Az Egyesült Államokban vagy éppen Európán belül Olaszországban és Spanyolországban a bankváltás sokkal gyakoribb. Mindezek fényében csökkenteni szükséges a bankváltás időigényét és díját.

– Mi a helyzet a harmadik tényezővel, miből gondolják, hogy nem kellően hatékony a magyar bankrendszer?

– A bankrendszer eszközarányos működési költsége messze meghaladja a visegrádi országok átlagát, de a banki alkalmazottak létszáma és a fiókok száma is magas a népességhez viszonyítva. Egyszerűen szólva túl sok bank van a piacon. A bankok száma hosszú távon csökkeni fog. Lesznek olyan bankok, amelyek összeolvadnak, lesznek olyanok, amelyek a költség lefaragásával képesek lesznek olcsóbb hiteltermékeket nyújtani, így a nagyobb árverseny mellett kiszorítják a nem hatékony versenytársakat. A hatékonyságjavulást a nagyobb verseny tehát kikényszerítheti, amit a digitalizáció is támogathat.

– Ugyanakkor a digitalizáció sokak szerint megváltoztathatja a bankolást.

– Ez így van. Már most rengeteg innovációt lehet látni, a mobilbankolás, illetve mobilfizetés, az interneten keresztüli számlanyitás, a személyre szabott ügyintézés, online értékesítés, ügyféladatok elemzése területén. Ezek hatékonyabbá, gyorsabbá és olcsóbbá tehetik a bankolást. Ugyanakkor a jogalkotónak a digitalizáció területén új, egységes szabályokat kell létrehoznia a működési keretrendszer kijelölésére. Mi egy ilyen szabályozócsomag elkészítését szorgalmazzuk.

– Tehát felismerte a jegybank a neuralgikus pontokat, de mikor áll elő egy új szabályozással?

– A jegybank szakértői elkezdtek dolgozni mindhárom területen, és a pénzügyi stabilitási tanács várhatóan a közvetkező hónapokban választ adhat ezekre a kihívásokra. Természetesen a lehetséges lépésekről egyeztetni fogunk a bankokkal.